책소개

"아파트는 콘크리트 덩어리가 아니라, 살아있는 거대한 생명체다." 30년 차 카메라 감독의 렌즈로 투시하고, AI(제미나이)로 분석한 대한민국 최초의 '아파트 해부학' 가이드

우리는 수천만 원짜리 자동차를 살 때는 매뉴얼을 정독하지만, 정작 전 재산인 수억 원짜리 아파트에 대해서는 얼마나 알고 있을까요? "관리비 냈으니까 알아서 해주겠지"라고 방관하는 사이, 당신의 아파트는 병들고 자산 가치는 떨어지고 있습니다.

이 책은 30년 동안 KBS 카메라 감독으로 역사의 현장을 기록해 온 저자가, 정년퇴직 후 입주자대표회장을 맡으며 마주한 관리 현장의 실태를 담은 **'아파트 생존 보고서'**입니다. 저자는 카메라 렌즈의 심도(Depth)를 조절하듯, 벽 뒤에 숨겨진 배관, 천장 속의 전선, 지하의 펌프를 투시하여 보여줍니다.

이 책의 3가지 핵심 포인트

보이는 기술서: 복잡한 도면 대신 '인체 해부학'에 빗대어 설명합니다. 펌프는 심장, 배관은 혈관, 전기는 신경망으로 치환하여 50대 비전문가도 직관적으로 이해할 수 있습니다.

압도적 디테일: 총 564페이지, 올 컬러로 수록된 수백 장의 현장 사진과 투시도, '견적서 분석 체크리스트'는 입주자대표회의의 의사결정에 즉각적인 무기가 됩니다.

AI와의 결합: 책 속의 궁금한 용어나 법령을 스마트폰(구글 렌즈)으로 비추면 심화 정보로 연결되는, 아날로그와 디지털이 결합된 미래형 도서입니다.

관리소장에게 휘둘리지 않는 똑똑한 동대표, 내 집의 수명을 100년으로 늘리고 싶은 집주인, 그리고 AI 시대에 걸맞은 스마트한 관리를 꿈꾸는 모든 분들에게 이 책을 바칩니다.

목차

제1부. 생명체의 해부: 4대 시스템과 보이지 않는 세계 아파트를 사람의 몸에 비유하여 4대 핵심 장기를 해부합니다.

심장과 혈관(물): 30층까지 물을 쏘아 올리는 펌프와 배관의 노화 과정

뇌와 신경망(전기): 22,900V 특고압이 우리 집 220V가 되기까지의 여정

호흡기와 체온(공기/열): 전열교환기와 보일러, 결로와 곰팡이의 상관관계

뼈와 피부(구조): 철근콘크리트의 수명과 외벽 균열의 위험 신호

제2부. 아파트 경영학: 보물 지도와 금고

장기수선계획: 아파트의 수명을 결정하는 40년짜리 미래 지도 읽는 법

장기수선충당금 & 회계 감사: '폭탄 돌리기'를 막고 투명한 아파트를 만드는 기술

제3부. 공용 시설물 관리 가이드: 전문가의 영역

방수와 도장: 건물의 피부를 지키는 옥상 방수와 외벽 도색의 정석

승강기 & 지하 시설: 24시간 달리는 강철 근육 관리와 정화조, 주차장 관리법

제4부. 전용 부분 관리: 나만의 왕국을 지키는 법

세대 내 누수, 결로, 악취 진단법 및 인테리어 공사 시 호구 잡히지 않는 견적 분석법

책리뷰

저자소개

저자: 황수영

"30년 뷰파인더의 눈으로 투시하고, 현직 회장의 뚝심으로 바로잡습니다."

저는 지난 30년간 KBS 카메라 감독으로서 올림픽, 월드컵 등 역사의 현장을 렌즈에 담아왔습니다. 오는 2026년 7월 정년퇴직을 앞두고 있지만, 단순히 노후를 준비하는 평범한 직장인은 아닙니다. 과거 부조리한 아파트 관리 실태를 목격하고 이를 바로잡기 위해 입주자대표회장직에 뛰어들었고, 그 성과를 인정받아 주민들에게 다시 한번 회장으로 추대된(중임) 현직 아파트 전문가입니다.

저는 카메라 대신 손전등을 들고 지하 기계실을 누비며 아파트의 속살을 기록했고, 복잡한 관리 지식과 법령은 생성형 AI '구글 제미나이'를 통해 분석하고 체계화했습니다. **'30년 현장 기록의 노하우'**와 **'AI의 디지털 지성'**을 결합하여, 바쁜 현업 중에도 주택관리사(보)와 공인중개사 자격증을 취득하며 이론과 실무를 완성했습니다.

현재는 지역 사회의 아파트 입주자대표회의 연합회와 우리 단지의 발전을 위해 봉사하고 있으며, 이 책을 통해 대한민국의 모든 입주민이 더 이상 관리 주체에 휘둘리지 않는 스마트한 '집의 주인(CEO)'이 되기를 희망합니다.

(현) KBS 카메라 감독 (30년 근속, 7월 퇴직 예정)

(현) 아파트 입주자대표회장 (중임)

제26회 주택관리사(보) / 제34회 공인중개사

저서: <나의 아파트 사용 설명서> (2026)